Verletzung der Konkurrenzschutzklausel ein Mangel der Mietsache?

Stellt die Verletzung einer Konkurrenzschutzklausel einen Mangel der Mietsache dar? Der Kläger, ein Facharzt für Orthopädie, hat in 2002 mit seinem Vermieter einen Mietvertrag über Räume als Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie geschlossen. Der geschlossene Mietvertrag enthält folgende Regelungen zum Konkurrenzschutz:

Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirurgietherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt. Ausgenommen ist Traumatologie für Kinder und Jugendliche und Chirurgietherapie für Kinder und Jugendlicher. Der Vermieter kann an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt nur dann eine Vermietung an einen solchen Kollegen vornehmen, wenn der Mieter sein Einverständnis hierzu schriftlich erklärt hat…

Im Sommer 2003 schloss der Vermieter mit einem Facharzt der Chirurgie einen Mietvertrag über Räume im selben Haus zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie. Im Sommer 2004 trat ein weiterer Facharzt für Chirurgie mit der Schwerpunktbezeichnung Unfallchirurgie als weiterer Mieter ein. Die Gemeinschaftspraxis bezeichnet sich in ihrem Internetauftritt als Schwerpunktpraxis für Arthroskopie und Gelenkchirurgie für unter anderem operative und nicht operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen.

Der Kläger ist der Ansicht, die nicht operativen Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen fallen unter den in § 9 des Mietvertrages vereinbarten Konkurrenzschutz. Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten Beseitigung der eingetretenen Konkurrenzsituation zum nächst möglichen Zeitpunkt (Klageantrag zu 2), Unterlassung der Vermietung weiterer Räumlichkeiten an die Gemeinschaftspraxis ohne den Konkurrenzschutz des Klägers wiederherzustellen (Klageantrag 3). Ferner begehrt er Feststellung, dass die Miete wegen der bestehenden Konkurrenzsituation um 50 % der Warmmiete gemindert sei und verlangt Rückzahlung der infolge der Minderung überzahlten Miete für den Zeitraum August 2005 bis September 2007 in Höhe von € 23.334,00 (Klageanträge 1 und 4).

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage hinsichtlich der Anträge zu 1 und 4 abgewiesen. Diese auf Minderung gestützten Klageanträge zu 1 und 4 seien unbegründet, weil die unter Verstoß gegen § 9 des Mietvertrages eingetretene Konkurrenzsituation keinen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB darstelle. Voraussetzung für einen Mangel sei eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Umstände, welche die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, seien demgegenüber nicht als Mängel zu qualifizieren. Demnach falle die Konkurrenzsituation nicht unter den Begriff des Mangels, weil sie nur zu einer mittelbaren Beeinträchtigung der Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch führe.

Demgegenüber vertritt der Bundesgerichtshof (BGH) die Ansicht, dass ein Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebraucht aufhebe oder mindere, zur Befreiung von der Miete bzw. zu deren Herabsetzung führt. Maßgebend für die Beantwortung der Frage, ob eine unmittelbare Beeinträchtigung der Mietsache vorliegt, sei danach in 1. Linie der von den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch. Aus dem zur Erfüllung des vertragsmäßigen Gebrauchs erforderlichen Zustand der Sache ergibt sich der geschuldete Zustand.

Ob eine Verletzung des Konkurrenzschutzes einen Mangel der Mietsache darstelle sei er vertragsimmanent oder vertraglich konkret vereinbart,, wurde höchstrichterlich bislang noch nicht entschieden. Die überwiegende Meinung in der Rechtsprechung der Literatur geht indessen davon aus, dass ein Verstoß gegen die Pflicht, Konkurrenzschutz zu gewähren, einen Sachmangel begründe.

Der Senat schloss sich in seiner Entscheidung vom 10.10.2012 der überwiegenden Auffassung an, nach der eine Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht zu einem Mangel der Mietsache und damit auch zu einer Minderung der Miete führt.

Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehöre es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen.

Zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, dass der Vermieter den Mieter den vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht behindert. Dabei sei der Vermieter allerdings nicht gehalten, den Mieter von jedem fühlbaren oder um liebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falls abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Dies bejahte der BGH im streitigen Fall.

Der Leitsatz des BGH lautet daher folgerichtig

Die Verletzung der in einem Gewerberaum-Mietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 I 1 BGB, der zur Minderung der Miete berechtigen kann. Der Entscheidung des BGH ist im Ergebnis und auch in der Begründung voll zuzustimmen. In einem solchen Fall das Minderungsrecht zu verweigern, würde dem Begriff der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht gerecht werden. (Entscheidung des BGH vom 10.10.2012, – XII ZR 117/10).