Drei Fakten über die Tilgung bei Immobilienkrediten

Damit die Rückzahlung nichts heimzahlt – Drei Fakten über die Tilgung bei Immobilienkrediten.

Durch Fehler bei der Tilgungswahl verlieren Immobilienkäufer immer wieder viel Geld. Entweder werden Sondertilgungsoptionen teuer erkauft und nicht ausreichend genutzt. Oder Kreditnehmer tilgen zu wenig, was die Kreditlaufzeit in die Höhe treibt. „Wer die passende Tilgungshöhe bestimmen will, muss vor dem Immobilienkauf einen richtigen Kassensturz machen und seine künftige Einnahmesituation realistisch einschätzen“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Der Experte hat 3 Fakten zusammengetragen.

Teure Sondertilgungsoptionen müssen nicht sein

Die meisten Banken gewähren heute kostenfreie Sondertilgungsoptionen von jährlich bis zu 5 Prozent. „Man sollte vorher genau prüfen, ob darüber hinaus Sondertilgungen benötigt werden. Denn: Zusätzliche Rückzahlungsoptionen verteuern den Kreditzins und damit das Darlehen“, sagt Manfred Hölscher. Erfahrungsgemäß werden zusätzliche Sondertilgungen aber nur selten genutzt. Wer zeitnah hohe Geldzuflüsse erwartet, sollte besser variable Kredite prüfen, die alle drei oder sechs Monate komplett zurückgezahlt werden können. Oder aber die Laufzeit des Darlehens wird auf einen feststehenden Rückzahlungsbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt abgestimmt – etwa wenn eine Lebensversicherung fällig wird.

Eine allgemeingültige Tilgungshöhe gibt es nicht – aber eine individuelle

Die hängt laut Enderlein von der Zinsbindung, den Kreditzinsen und der Einnahmesituation ab. Unabhängig davon gilt: Bei einem Kreditzinsniveau von rund 3 Prozent ist für den Eigennutzer eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent eigentlich Pflicht; genauso wie eine – gegebenenfalls an die Tilgung angepasste – langfristige Zinsfestschreibung. Aber auch bei einer kurzen Zinsbindung ist eine höhere Anfangstilgung unerlässlich, damit die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung nicht zu hoch ist. Die Tilgung sollte jedoch nicht so hoch gewählt werden, dass die monatliche Darlehensrate dem Kreditnehmer keine Luft mehr zum Atmen lässt. Und wenn es doch einmal so weit kommt, sollten Kreditnehmer einen kostenfreien Tilgungssatzwechsel im Darlehensvertrag vereinbart haben.

Sondertilgungen können teilweise zurückgeholt werden

Im Darlehensvertrag vereinbarte Sondertilgungen bringen nur dann etwas, wenn man diese Option in den ersten zehn Jahren der Darlehenslaufzeit zieht – bei längeren Festschreibungszeiten wird ab dem elften Jahr eine kostenfreie Sondertilgung in beliebiger Höhe quasi vom Gesetzgeber gewährt.

Und: Sondertilgungen können teilweise zurückgeholt werden. Es gibt Banken, die bieten Kreditnehmern die Möglichkeit, bereits geleistete Sondertilgungen rückgängig zu machen. Hintergrund: Viele verzichten auf Sondertilgungen, weil sie einen Notgroschen für unvorhergesehene Ausgaben zurückhalten – wie etwa eine teure Autoreparatur. Das Prinzip der Revalutierung: Wer seine Sondertilgung zurück möchte, kann sich den Betrag gebührenfrei und ohne Aufpreis wieder ausbezahlen lassen. Pro Jahr können fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme sondergetilgt werden. Benötigt der Kreditnehmer plötzlich Geld, kann er sich bis zu drei Sondertilgungen gebührenfrei und ohne Zinszuschlag zurückholen, wobei die Mindestsumme pro Wiederauszahlung bei 5.000 Euro liegt. Allerdings bieten laut Baugeldvermittler Enderlein nur wenige Banken eine solche Option an.